房地产癫狂症:房地产经济已是中国之癌

  房地产癫狂症:房地产经济已是中国之癌

  过去十年间,中国的房地产业迅速扩张,已成为最为重要的产业之一,并辐射、衍生出大量产业,从而构成经济增长的重要引擎。不过,由于制度缺陷,房地产业的繁荣带有相当强烈的畸形色彩,中国经济结构在迅速地“房地产化”,增加了经济的投机性。很多地方政府财政严重依靠土地收入,患上“房地产依赖症”。而房价快速上涨,也引发社会所有阶层陷入严重的“房屋焦虑症”,社会气氛遭到毒化。

  “地王”背后的房地产癫狂症①

  3月15日,北京市进行六宗土地拍卖。不出各界所料,这次涌现出新科“地王”。而两会上总理、代表、委员对高房价的讨伐声,言犹在耳。这是一个巨大的讽刺,也说明房地产市场已陷入癫狂状态,中国经济、社会很可能遭其拖累。

  地王频出,首先说明,中央银行的货币政策已经铸下大错。近来人们关于房价的议论,多怪罪地方政府。一些地方政府贪婪的土地财政追求,确实推动了房地产市场的癫狂。比如,仅3月15日一天,北京市各级政府就获得了143.5亿元的土地收入。有如此巨额收入,地方政府当然会采取一切办法推动房价单边上涨。

  尽管如此,对房市癫狂承担主要责任的,当为货币政策当局。基于一些貌似有道理和另外一些也许站不住脚的理由,中央银行持续地实施过于宽松的货币政策。大量廉价货币涌入经济过程,导致人们形成货币贬值也即通货膨胀的预期。为回避这一风险,企业和个人争相涌入资产市场,在各种条件约束下主要进入房地产市场。这些资金同时通过多个渠道流入:开发商获得廉价开发资金,投资者、投机者获得廉价炒作资金。由此,整个社会形成了房屋价格持续上涨的预期,这一预期支持了地价的快速上涨。

  上述简单分析说明,地方政府获得的巨额土地收入,在很大程度上是中央银行奉送上门的。当然,货币政策当局采取宽松货币政策,自有自己的考虑。但当房地产行业积累的风险,包括经济风险、社会风险乃至政治风险已经足够大时,其他理由也许就该让位了。

  北京新地王结构则说明,经济结构的“再国有化”进程仍在加速进行当中。去年以来,有识之士提醒决策者、社会注意“国进民退”的趋势。有些专家、官员出来辟谣说,不存在这种现象。但这一次,京城三大“地王”均为中央直属国有企业。去年各地涌现的地王也基本上是大型国企。不用去看山西的煤炭产业强制合并,仅房地产行业发生的事实就已清楚证明,“国进民退”乃是一个已经发生、正在进行并将持续的现象。

  这一再国有化现象的出现,有其内在的逻辑。先不管其中的政治—经济结构因素,单是货币政策就必然让国有企业修炼成地王。中央银行多发的钞票不可能在同一个时间内被均匀撒布到经济过程的各个环节、角落。这些新增货币沿着既有的政治—经济结构注入,首先获得这些资金的必然是那些享有特权的强势企业,大型国有企业即在此之列。

  事实上,过去几年来一直存在、去年以来尤为显著的“再国有化”过程,皆拜通货膨胀政策之赐。考察中国过去几十年的经济史就会发现,每一轮宽松货币政策,都伴随着再国有化进程。

  分析地王的结构,还可以发现中国经济结构正在迅速房地产化的可怕趋势。本次三大地王中,除远洋是专业房地产公司之外,另外两家新贵分别是中国兵器装备集团、中国烟草总公司。在当天昌平区的土地拍卖场上,竞拍企业中还有广告公司、抵押担保公司。非房地产行业的千军万马杀向房地产业,与民众争相涌入房市买房,构成了当下中国经济最引人注目的现象。

   企业和民众杀入房地产市场的原因可以理解:通货膨胀政策推动房价持续上涨,房地产行业的预期利润最高。事实上,在房价强劲上涨的预期下,只要竞得土地,无须进行任何开发,囤积上几年,企业即可成倍获益。没有哪个产业的回报会如此之高。民众同样如此盘算:买下一套房子,房价以每年20%甚至40%的幅度上涨,什么样的投资能有这样高而稳定的回报率?

  然而,从治国的立场看,房地产业如此疯狂膨胀,太多企业、个人卷入房地产业,其命运与房地产的泡沫性价值紧密联系在一起,也就是在积累经济与社会风险。房价越高,地价越高,风险也越大,政府可用于化解风险的政策工具也就越来越少。比如,房地产市场的资产价值越高,中央银行的货币政策回旋余地就越小,它会被房地产业挟持,只能单边维持宽松政策。现在的中央银行恐怕已经处于这种骑虎难下的困境中。

  可以说,在舆论和政治的强大压力下地王依然再现京城,说明中国的房地产业已经形成了自我循环的逻辑,这个逻辑睥睨一切,因为它已经做得足够坏,以至于谁也不敢严惩它。在这个逻辑支配下,房地产业变成了一个大赌场,全社会的财富在这里进行着一场逆向大转移:各级政府吸纳民众的财富;大型国有企业占有越来越多资源,挤压民营中小型企业的生存空间;收入较高、财富较多、可以玩房屋赌博的社会群体则在狂欢般的投资、投机中,持续地压低中低收入者所持现金的购买力及其可怜的财富价值。

  怎么办?

  中国的房地产之癌①

  2009年12月14日,时任国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议认为,随着房地产市场的回升,一些城市出现了房价上涨过快等问题,应当引起高度重视。会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。

  这样的政策取向,与去年年底相比,几乎算是一个180°转弯。当时,面对经济衰退,政府出台大规模刺激措施,大量廉价资金涌入市场,相当部分涌入土地交易市场、房屋交易市场。政府也出台财税政策,鼓励民众购买房屋。

  效果很快彰显。从夏初开始,“地王”迭出,房价连涨。国家统计局最新统计说,11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,全国城市房价连续6个月保持同比正增长。另有一份数据称,北京、深圳、上海三个城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。

  很显然,房地产泡沫又来了。当然,过去一年间房地产业的泡沫式增长,不过是过去十余年来常规经济增长模式的再现。这种增长模式是高度依赖房地产业的,造成整个社会迅速房地产化:

  第一,政治结构迅速房地产化。房地产业的畸形发展,乃是当代中国政治机制的产物。自上而下的官员政绩考核体系以官员所辖地的GDP和财政收入增长率为主要指标,而投资是可在最短时期内实现这两个指标快速增长的捷径。各级官员纷纷投入到投资竞赛中。这既表现于吸引外部的实业投资,也表现于进行大规模的城市拆迁,人为地创造出房地产业的投资机会。

  由此,政府首先获得了大量土地出让金,同时也制造了无数投资机会。房地产业富豪辈出,官员们则找到了创造好看政绩的最佳途径。这样的政府当然也倾向于制定一切政策维持房地产市场的繁荣,维护房地产开发商的利益。比如,政府与开发商联手进行拆迁,现有拆迁制度的全部行政与司法程序都旨在协助开发商完成拆迁,而几乎无应被拆迁人的申请中止拆迁的可能性。

  第二,经济结构迅速房地产化。随着房地产业繁荣,地产投资占中国固定资产投资的比重已接近20%,占GDP的比重接近10%,有一半居民消费靠房地产来支撑。用某官方专家的话说,房地产业已成中国经济的直接“命脉”。

  房地产业在经济结构中一枝独大,已经在很大程度上绑架了宏观经济与货币政策。观察过去几年来的宏观调控,可以发现一个显著事实:收缩性政策与通胀性政策是严重不对称的。收缩性政策总是雷声大雨点小,通胀政策则如开闸洪水,廉价货币总会一涌而出。对于违规流入房地产市场,监管部门也向来是睁只眼闭只眼。至于地方政府的政策花样就更多了。

  

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